명도소송을 위한 계약해지 통보 시점, 언제가 적절한가?

- 차임연체 시 계약해지 통보는 연체가 발생한 시점부터 가능

- 계약기간 만료 시 갱신거절 통지는 법정 기한 내에 해야

# "가게를 운영하는 세입자가 임대료를 자주 연체해 결국 현재 3개월 연체가 임박한 상황입니다. 문제는 계약기간은 아직 많이 남아 있다는 겁니다. 세입자를 내보내기 위해 명도소송을 하려면 언제 계약해지 통보를 해야 하나요?"

세입자가 위법을 저질러 명도소송을 고려 중이지만, 계약해지 통보를 언제 할지 몰라 혼란을 겪는 건물주들이 적지 않다. 전문가들은 명도소송을 위해서는 반드시 적절한 시점에 계약해지 통보가 이루어져야 한다고 조언한다.

22일 엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 “차임연체(이하 임대료 연체)가 발생한 경우 건물주는 즉시 계약해지 통보를 할 수 있다”며 “이러한 통보가 있어야만 명도소송을 제기할 수 있는 법적 요건이 충족된다”고 전했다. 이어 “계약기간이 남아있는 경우에도 차임연체가 3기분 이상 발생하면 해지 통보가 가능하므로, 명도소송을 준비하는 건물주는 이를 잘 숙지해야 한다”고 덧붙였다.

명도소송은 계약해지 또는 계약종료 후에도 세입자가 건물을 인도하지 않을 때 제기하는 소송이다. 따라서 건물주가 법원에 명도소송을 청구하려면 먼저 세입자에게 계약해지 통보가 이루어져야 한다.

임대차 관계에서 계약해지 사유는 주로 차임연체(주택 2기분 이상, 상가 3기분 이상) 또는 기간만료다. 차임연체를 이유로 계약해지를 원한다면, 연체가 발생한 시점부터 즉시 계약해지 통보를 할 수 있다. 문자, 전화, 내용증명 등을 통해 해지 통보를 하고, 세입자에게 의사표시가 도달하면 임대차계약이 해지된다.

반면, 기간만료로 인한 명도소송은 주택의 경우 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 갱신거절 통지를 해야 한다. 이 통지를 통해 임대차계약이 종료됨을 명확히 해야 한다.

명도소송을 위해서는 해지 근거가 명확해야 한다. 단순히 세입자가 마음에 들지 않는다는 이유로 명도소송을 할 수 없으며, 해지 근거가 불명확하면 소송에서 원하는 판결을 받을 수 없다.

해지 통보 없이 명도소송을 청구하면 법원에서 이를 받아들이지 않는다. 계약해지가 이루어지지 않은 상태에서는 법원이 건물주의 주장을 인정하지 않기 때문이다. 해지사유가 발생하더라도 해지통보를 하지 않으면 계약이 자동으로 해지되지 않으며, 이로 인해 명도소송의 요건을 충족하지 못하게 된다.

특히, 기간만료로 인한 명도소송에서 법정 기한 내에 갱신거절 통지를 하지 않으면 임대차계약이 묵시적으로 갱신된다. 계약기간이 종료되어도 세입자에게 퇴거 조치를 하지 못하게 되는 것이다.

엄 변호사는 "계약해지 통보는 명도소송의 필수 요건으로, 이를 놓치면 소송 자체가 성립되지 않는다. 차임연체가 발생한 즉시, 또는 계약기간 만료 전 법정 기한 내에 반드시 통지를 해야 한다"고 강조했다.