집주인의 세입자 갱신요구 거부, 분쟁 시 실거주 의사 입증 필수

-세입자 갱신 요구 거부 시 집주인의 실거주 의사 입증 필수

-실거주 계획 논란 시 입증책임은 집주인에게 있어

-주택임대차보호법, 세입자와 집주인의 권리와 의무 균형 중시

“세입자로 거주 중인 집에서 갱신 요구를 했는데, 집주인이 직접 거주할 계획이라며 거부했습니다. 그런데 정말 그럴 계획이 있는 건지 알 수 없으니 법적으로 확인할 방법이 있는지 궁금합니다.”

최근 세입자가 갱신을 요청할 때 집주인이 실거주를 이유로 이를 거절하는 사례가 늘면서, 그 진정성에 의문을 제기하는 세입자도 적지 않다. 전문가들은 분쟁이 발생하면 집주인이 실거주 의사를 입증할 책임이 있다고 조언한다.

엄정숙 부동산 전문 변호사(법도 종합법률사무소)는 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 “세입자의 갱신 요구를 거절하려는 집주인은 분쟁 시 실거주 의사를 입증해야 한다는 판례가 있다(2022다279795)”며 “단순히 거주 의사를 밝히는 것만으로는 부족하고, 구체적인 거주 준비 상황을 증명할 필요가 있다”고 설명했다.

'실거주 의사'란 집주인이 자신이나 가족이 해당 주택에 실제로 거주할 진정한 계획을 말한다. 주택임대차보호법은 세입자가 계약 만료 전 갱신 요구권을 행사할 수 있도록 보장하고 있으며, 집주인의 실거주 계획이 있을 경우에만 갱신 요구를 예외적으로 거절할 수 있다.

주택임대차보호법에 따르면 세입자는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다. 그러나 집주인이 실거주를 이유로 이를 거절할 경우, 세입자가 집주인의 실거주 의사에 의문을 제기하면 그 입증책임은 집주인에게 있다. 이는 집주인의 권리 행사가 세입자의 주거 안정에 영향을 미치기 때문이다.

판례 사건에서 원고인 집주인 A씨는 갱신을 요구한 세입자 B씨 부부에게 본인과 가족이 거주할 예정이라며 거절 의사를 통보했다. 그러나 B씨 부부는 A씨가 실거주 계획을 뒷받침할 구체적인 증거가 없고, 진술이 일관되지 않다며 법적 대응에 나섰다. B씨 부부는 A씨가 처음에는 본인과 가족이 거주한다고 했다가, 이후 부모가 거주할 것이라고 주장을 바꾼 점을 문제로 삼았다.

1심과 2심 법원은 집주인 A씨의 거주 의사를 인정해 갱신 거절이 정당하다고 판단했다. 두 법원은 세입자 B씨 부부가 A씨의 실거주 의사에 반하는 명확한 증거를 제시하지 못했다고 보았다.

그러나 대법원은 이를 뒤집었다. 대법원은 “실거주 의사는 단순한 말로만 증명될 수 없다”며, “집주인이 실제 거주할 의도가 진정한지 판단하기 위해서는 주거 상황, 가족의 생활 계획, 이사 준비 상태 등 구체적인 자료를 제시해야 한다”고 판결했다. 특히 A씨의 경우, 실거주 계획이 일관되지 않고, 구체적인 준비 상황도 확인되지 않은 점을 지적했다.

엄 변호사는 이번 판결에 대해 “집주인이 실거주 의사를 밝힌 경우라도, 분쟁이 발생하면 입증책임은 집주인에게 있음을 명확히 한 판결”이라며, “단순한 의사 표명만으로는 갱신 거절이 어려울 수 있음을 인지해야 한다”고 강조했다.

대법원은 집주인의 실거주 의사에 대한 입증을 위해서는 주거 상황, 가족의 사회적 환경, 이사 준비 상태 등 구체적이고 신뢰할 만한 자료가 필요하다고 설명했다. 단순히 거주 의사를 밝히는 것만으로는 갱신 요구를 거부할 정당한 사유가 될 수 없다는 것이다.

이번 대법원 판결은 세입자의 주거 안정을 위해 갱신 요구권을 보장하면서도 집주인의 진정한 실거주 계획이 있을 경우 이를 존중하는 법적 균형을 유지하기 위한 중요한 판례로 평가된다.

엄 변호사는 “집주인은 분쟁을 예방하기 위해 실거주 의사를 입증할 수 있는 구체적 증거를 미리 준비해 두는 것이 좋다”며, “세입자도 의문이 든다면 법적 자문을 통해 집주인의 실거주 계획이 진정한 것인지 확인하는 것이 현명하다”고 조언했다.

이번 대법원 판결에 대한 자세한 해설은 유튜브 채널 '법도TV'에서 확인할 수 있다. '법도TV'는 부동산과 임대차 관련 법률 문제를 쉽게 풀어내며, 집주인과 세입자 모두에게 유익한 법률 정보를 제공하고 있다.